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淺議不動產統(tǒng)一登記及其實現(xiàn)

瀏覽次數(shù)：3876　發(fā)布時間：2014/12/31 11:47:40

 
　　所謂不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。2007年《物權法》頒布并規(guī)定“不動產實行統(tǒng)一登記制度”，歷經(jīng)7年醞釀，今年11月24日，《不動產登記暫行條例》終于面世，條例自2015年3月1日起施行。《條例》一公布，即引發(fā)了社會各界的廣泛討論。之前被熱議的不動產統(tǒng)一登記機構、不動產登記單元等事項，依然是被關注的焦點。《條例》還被公眾寄予了防治腐敗、遏制高房價、提高政府效能等諸多期望。


　　不動產統(tǒng)一登記迫在眉睫


　　當前我國“房地二分”、多頭管理的制度制約了不動產市場健康可持續(xù)發(fā)展，不動產歸屬國土資源部門、住房與城鄉(xiāng)建設部門、林業(yè)部門、漁業(yè)部門等多部門管理，登記管理較為混雜，信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，不利于不動產市場交易的有效進行。明晰不動產產權，規(guī)范不動產管理秩序，推進不動產統(tǒng)一登記迫在眉睫。


　　不動產統(tǒng)一登記可以抑制房地產領域腐敗。實施不動產統(tǒng)一登記，建立基礎信息平臺和依法公開查詢機制，通過公示公信可以有效遏制房地產領域腐敗行為。


　　不動產統(tǒng)一登記可以有效遏制炒房和平抑高房價。實施不動產統(tǒng)一登記，治理不動產投機交易行為，防治一些群體利用不正當方式多占多用、占而不用和不正當交易等，減少不動產交易市場的惡性競爭，實現(xiàn)不動場資源的合理配置，緩解因供需不平衡引發(fā)的不動產資源的價格上漲。實行不動產登記信息依法公開查詢，還可以保護不動產財產權人的合法權益，減少交易過程中的糾紛。


　　不動產統(tǒng)一登記有助于不動產規(guī)范管理。不動產統(tǒng)一登記制度的實施，為國家對不動產領域的宏觀調控和微觀管理，為不同收入群體和區(qū)域適用差別化政策創(chuàng)造了條件，有助于維護不動產交易的安全和不動產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。


　　推進不動產統(tǒng)一登記的阻力


　　不動產管理部門多頭，利益沖突協(xié)調難。不動產管理權是一種行政資源和權力，不動產統(tǒng)一登記，意味著相關部門權力的讓渡，不可避免遇到阻力。《條例》頒布不久，國土資源部即表示采礦權和探礦權暫不納入不動產統(tǒng)一登記。《條例》規(guī)定在國家層面有國土資源部門負責統(tǒng)一登記，而在地方層面并未明確具體負責不動產統(tǒng)一登記的機構，且區(qū)分市縣兩級，其登記管理機構的確定及體制整合將面臨諸多挑戰(zhàn)。


　　不動產立法不統(tǒng)一。不動產登記實施過程中適用法律問題較為復雜，《條例》最后規(guī)定“本條例施行前公布的行政法規(guī)有關不動產登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準”，而《條例》實施前公布的法律如果與《條例》發(fā)生沖突，該適用哪些條款?依照法律適用原理則應有優(yōu)先適用法律，這將使條例普遍適用的效果大打折扣。


　　統(tǒng)計口徑及技術性操作差異大。目前各類不動產分別依照業(yè)已制定的法律予以登記，統(tǒng)計口徑、登記程序、登記內容等各不相同，城鄉(xiāng)不動產登記二元分割。且當前網(wǎng)絡信息泄露頻發(fā)安全事件的背景下，不動產登記信息管理基礎平臺及信息查詢制度的設置如何確保不動產權利人的個人信息安全，也將是不動產登記制度實施后要解決的重要問題。


　　逐步推進不動產統(tǒng)一登記


　　不動產統(tǒng)一登記的核心是要做到“四統(tǒng)一”，即登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的統(tǒng)一。因當前我國各領域各地區(qū)不動產登記執(zhí)行情況不一，需要漸進式、多途徑實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記。同時加快修改現(xiàn)行法律法規(guī)，統(tǒng)一登記規(guī)則，進一步制定《不動產登記法》，從制度上破除不動產登記的藩籬。


　　登記主體的逐步統(tǒng)一。《條例》規(guī)定縣級以上人民政府確定一個本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。目前可行的做法是允許不動產登記的職責與行業(yè)管理和不動產交易監(jiān)管等職責分離，由國土資源部門負責土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，但行業(yè)管理和不動產交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔。國家層面的不動產登記職責已經(jīng)整合，國土資源部地籍管理司(不動產登記局)負責全國不動產登記管理工作。據(jù)央視報道，目前全國已有22省份基本完成不動產登記省級職責整合，而市縣級的不動產登記主體整合難度較大，目前各省普遍未有效啟動。地方差異是主要原因，如部分地方如深圳市已經(jīng)實現(xiàn)了不動產統(tǒng)一登記，由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(海洋局)具體負責，則無須再度整合。須確立市縣級政府牽頭部門，參與部門，明確權責，最終將不動產登記權統(tǒng)歸國土資源部門的不動產登記機構，逐步實現(xiàn)不動產登記主體的全國統(tǒng)一。


　　登記內容的逐步統(tǒng)一。由于我國長期實行不動產分散登記體制，各自形成一套獨立的登記體系，內容不一。《條例》要求設立統(tǒng)一的不動產登記薄，并明確了登記內容。目前不同類型不動產的登記進度和內容差別大，當務之急首先完成各項不動產的確權登記，再逐步實現(xiàn)統(tǒng)一登記。尤其是農村宅基地、建設用地等集體土地多數(shù)尚未實現(xiàn)登記確權，應該首先完成此類不動產的登記確權，再實現(xiàn)統(tǒng)一登記，與《條例》的規(guī)定接軌。逐步改變當前不動產多產權證書并存的情況，統(tǒng)一不動產權屬證書，確保不動產登記信息的真實和準確，維護不動產登記薄的共示公信力，降低不動產交易的成本。


　　加強登記信息的共享與保護。不動產統(tǒng)一登記最終完成的標志是實現(xiàn)全國不動產信息共享，依法公開查詢。國務院國土資源部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級登記機構的信息要納入統(tǒng)一基礎平臺。不動產登記信息平臺也是房地產稅征收的技術準備和重要保障。應加強不動產登記信息的共享與保護，在保障公民依法享有的查詢權利的同時，不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息進行保密，確保公民合法不動產的信息安全和財產安全。